时光的拐角：“以房养老”注定只开花难结果

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

保监会6月23日发布了《中国保监会关于开发老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。从7月1日起，老年人住房反向抵押养老保险在北京、上海、广州、武汉正式试点。

“以房养老”在中国社会老龄化趋势加剧，社会养老负担日益加重的背景下试点推行，无疑具有创新性和探索性。

2014年，中国60岁以上老人已超2亿，还将以年均800万以上规模激增，2050年将达到4.83亿。到时一个劳动力，将要负担一个老龄人。

延迟退休并不是好的选择。中国人当前的平均寿命约为72岁，按照世界卫生组织的报告，中国未来预期的人均寿命约76岁。但如果将退休年龄延迟到65岁，对未来的老年人来说，并不公平。

养老金未来潜在的巨大缺口，令政府不得不未雨绸缪，进行多项准备。

对“以房养老”的前景，我并不看好。

首先，看看“以房养老”的条件，60岁以上的老人，拥有房屋完全独立产权的老年人才可参与。

从老年人的平均寿命推算，多数人享受“以房养老”的年限将10年以内。

拥有独立房屋产权的老年人，绝大多数是城市居民，并且正在享受当前人口红利阶段下的每月按时发放的养老金。这一代的老年人，勤俭节约成为习惯。广州居民每月3000-4000元的养老金，很多人都还用不完。一套住房，有的要考虑传给下一代，有的又担心安全性。

“以房养老”这一业务，估计只能开花，难以结果。更大的问题在于：中国房地产已经进入时间的拐角。

过去10年，房地产价格快速上升。一套90平方米的住宅，在10年前的广州平均只值36万元。10年后的今天，平均值约为145万元，大约上升了4倍。

然而，随着人口老龄化，经济增速放缓及人均住房面积的上升，未来20年房屋价格从趋势上看不但不会上升，还将逐年回落。回落至10年前广州楼价水平，甚至更低，都是大概率的事件。

“以房养老”，从房屋未来价值看，存在极大的风险。保险公司本质上是商业盈利机构，还要考虑赚钱。势必要压低评估以降低风险。这也将造成“以房养老”难以推行。

“以房养老”还将面临土地使用年限（住宅70年）到期后土地出让金的问题，社会观念转变的问题和税赋问题等等。

在2014年，一个有着独立产权房屋的城市中的退休老人，不管有没有儿女，至少在未来养老上，还有着充分的安全感。

让一个人前30年忙按揭买房，在后20年忙反向抵押养老，一辈子围着一套房转，似乎并不是一个好办法。

“以房养老”，值得尝试，前景并不乐观。